长沙美食节:商业地产系列报告:商业的诞生 城市的运营

发布日期:2019-06-12 浏览次数:

  商业地产发展进入新阶段。本篇报告对商业地产的业态和模式进行梳理,借助于DataEdge的大数据开发,我们详细分析了商圈、人口等,看好全国规模化扩张和区域精细化运营两种模式。

  摘要:

  城市的形成离不开人口聚集、非农产业、交通便利、商业活动。一个城市商业活动最活跃的区域形成商圈,是大量商业物业聚集的区域,主要包括零售地产、写字楼、酒店/公寓和综合体这4类业态。目前发达城市商圈已基本成型固定,城镇化达到较高水平,大量存量商业物业存在改善的空间,会是房地产基金积极参与到的领域。

  商业地产的参与者简单分为三类:1)以房企为代表,追求规模、精细化运营,或者两者平衡(多产品线运营);2)以房地产基金为代表,既提供债权融资,又寻求主动获取潜在机会的物业,持有类型以写字楼、公寓、零售等为主;3)以租户/商户为代表的零售商或企业,是优质物业的核心组成部分之一,与运营商既是租户-业主关系,也是合作伙伴关系。零售类商户的趋势是加大餐饮和休闲娱乐。从写字楼租户看,目前北上广深一线城市前三大租户类别是TMT、专业服务业和金融类产业。

  商业地产的运营模式主要是通过提供物业赚取租金收入,通过运营提升租金议价能力,并享受资产增值。运营的核心是通过各类业态和品牌的组合使得物业收益最大化,从而有效提升租金水平。运营形式又分为重资产自持,轻资产商管品牌输出。

  商业地产投资增速自2010年左右后持续处于下行阶段,特别是2017~2018年,商业地产投资(商业营业用房、写字楼)与行业出现背离。行业增长放缓,运营精细化程度加深,目前与商业地产相关的一级市场赛道包括餐饮类品牌、联合办公、企业服务、智能建筑等。

  零售类商业地产已经进入到整体行业过剩。但是二三线等城市在城镇化进程中,随着城市扩张,依然有大量新增供给和需求,因此这类区域看好规模化扩张(轻重并举)。另外,商业氛围发达的地区,商业地产运营竞争更加激烈,只有精细化运营的运营商才能突围。

  产业研究中心

  郝亚雯 haoyawen@gtjas.com

  鲍雁辛 baoyanxin@gtjas.com

  目录

  1、商业的诞生,城市的运营

  1.1、城市商圈:社区级、地区级、都市级

  1.2、商业地产:零售、办公、酒店/公寓

  1.3、优质物业:地址、物业、租户、运营

  2、参与者:房企、金融、租户

  2.1、房企:追求优质规模资产,由重到轻,由多到优

  2.2、房地产基金:机会型基金,寻找改善空间

  2.3、租户/商户:在选择与被选择之间

  3、物业类型:零售、办公、居住

  3.1、购物中心:精细化运营突围

  3.2、写字楼:智能化、多元化提升产值

  1、商业的诞生,城市的运营

  1.1、城市商圈:社区级、地区级、都市级

  一个城市或区域最繁华的地方,一般是商业贸易活动最活跃的地方,形成商业中心或者商圈。商业中心是一定区域范围内的组织商品流通的枢纽,商圈是以一些商店为中心,沿着一定的方向和距离扩展,对周围的居民点进行一定的范围的辐射和覆盖。都市级的商业中心,一般位于城市的中心区和主要交通枢纽,通常是历史形成的商业集聚区。该片区商业高度集聚、经营服务功能完善、服务辐射范围和能力极大,一般功能完备,形成购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等多种功能的聚集。地区级别的商业中心,规模相对较小一些,但是同样具备商业集聚能力、经营服务功能等也较完善,同样位于交通枢纽区域。而社区级商圈,则是以居民的日常生活必需品、生活服务和商业行业为主的商业聚集,一般以大中型超市为主,有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、银行等各种服务设施,外来购买力占比较低,但是是最基本的商圈和城市服务体系。

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